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山東省輕工業(yè)設計院    周同英

隨著社會經(jīng)濟的發(fā)展，人民生活水平的不斷提高，改善居住條件成為許多人的迫切需求。因而，推動了房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展。以致房地產(chǎn)業(yè)成為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，推動、支持了國民經(jīng)濟持續(xù)、快速、健康的發(fā)展。然而，隨著行業(yè)的發(fā)展，也存在著大量房地產(chǎn)項目盲目上馬，結果造成大量房屋閑置。造成房地產(chǎn)企業(yè)間的競爭加劇，從而帶來投資風險。

為了引導房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展，減少房地產(chǎn)開發(fā)的盲目性，減少投資風險，近幾年，政府部門、銀行及房地產(chǎn)企業(yè)逐步重視房地產(chǎn)項目的前期咨詢，房地產(chǎn)項目可行性研究得到發(fā)展。

由于房地產(chǎn)項目本身的開發(fā)體制、開發(fā)程序、開發(fā)周期、財會制度等多有別于其他行業(yè)，使得房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究與一般工業(yè)項目可行性有很大不同。一般項目的財務評價方法也不能完全適用于房地產(chǎn)開發(fā)項目。

房地產(chǎn)開發(fā)項目財務評價，是房地產(chǎn)項目可行性研究的重要組成部分，是房地產(chǎn)項目決策科學化的重要手段之一。

房地產(chǎn)開發(fā)項目財務評價，應特別注意以下問題。

首先應弄清房地產(chǎn)開發(fā)的有關稅費及其收取標準，以便正確估算項目投資。在房地產(chǎn)產(chǎn)品開發(fā)期間所需投入的主要費用包括：

土地費用：即為取得房地產(chǎn)項目用地而發(fā)生的費用。根據(jù)土地取得方式不同，主要有下列幾種：劃撥或征用土地的土地征用拆遷費、出讓土地的土地使用權出讓金、轉讓土地的土地轉讓費、租用土地的土地租用費、股東投資入股土地的投資折價。

前期工程費用：主要包括項目前期規(guī)劃、設計、可行性研究，水文、地質(zhì)勘察以及“三通一平”等階段的費用支出。

基礎設施建設費用：指建筑物2米以外，項目規(guī)劃用地紅線以內(nèi)的供水、供電、供氣等建設費用及各項設施與市政干線、干管等的接口費用。

建筑安裝工程費用：指建造房屋建筑物所發(fā)生的建筑工程費、設備購置費和安裝工程費用。

公共配套設施建設費用、開發(fā)間接費用、財務費用、管理費用、銷售費用、開發(fā)期稅費等等。只有弄清了各項費用及其收費標準，才能做到不漏計、錯計費用，從而正確計算房地產(chǎn)產(chǎn)品開發(fā)建設投資。

其次，應盡量接近實際地安排項目各期的資金投入計劃及融資計劃。

在確定項目用款計劃時，應弄清各種費用的投入特點。例如土地費用、前期工程費用應先行投入，建安工程費用中土建工程費用前期投入較大，開發(fā)后期裝飾工程費、安裝工程費、基礎設施建設費投入較大。

項目資金籌措計劃主要是根據(jù)房地產(chǎn)項目對資金的需求以及投資、成本與費用適用計劃，確定資金的來源和相應的數(shù)量。房地產(chǎn)項目的資金來源通常有資本金、借貸資金及預租售收入三種渠道。

再次，應同開發(fā)企業(yè)一起，確定房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品類型。按照房地產(chǎn)項目未來獲取收益的方式，房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品主要分為出售型房地產(chǎn)、出租型房地產(chǎn)及混合型房地產(chǎn)。只有確定房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品類型，才能正確計算開發(fā)建設投資在開發(fā)過程中形成以出售或出租為目的的開發(fā)產(chǎn)品成本和以自營為目的的固定資產(chǎn)及其他資產(chǎn)，正確計算房地產(chǎn)開發(fā)項目未來收益。

另外，應確定房地開發(fā)產(chǎn)品銷售計劃。房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品銷售與一般工業(yè)產(chǎn)品銷售不同。房地開發(fā)產(chǎn)品在符合國家現(xiàn)行有關規(guī)定的條件下可進行預售。并且，各開發(fā)企業(yè)根據(jù)其自身的經(jīng)營狀況及房地產(chǎn)交易習慣和慣例，所確定的資金回籠方式也有很大不同。因此，在進行項目財務評價時，必須結合企業(yè)及產(chǎn)品情況，確定營銷計劃及資金回籠方式，力求財務預測數(shù)據(jù)準確。

還有有關編制財務報表所采用的計算期的問題。根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)項目的開發(fā)經(jīng)營特點，其計算期可以年為單位，也可以半年、季或月為單位。當財務報表按月、季或半年編制時，計算求出的財務內(nèi)部收益率應換算為以年為期單位的財務內(nèi)部收益率，然后再與企業(yè)最低可接受的收益率進行比較。

再者，房地產(chǎn)開發(fā)項目應格外重視不確定性分析。房地產(chǎn)項目不確定性分析可以幫助投資者根據(jù)房地產(chǎn)項目投資風險的大小和特點，確定合理的投資收益水平，提出控制風險的方案，有重點地加強對投資風險的防范和控制。

以上是本人對房地產(chǎn)開發(fā)項目財務評價工作的一點淺顯認識，不正之處還望指正。